QUY ĐỊNH CẤP SỔ HỒNG CHUNG CƯ MỚI NHẤT 2024

Sổ hồng chung cư là một loại giấy chứng nhận quan trọng, được cấp bởi cơ quan nhà nước cho chủ sở hữu căn hộ chung cư. Mặc dù rất phổ biến, nhưng vẫn có nhiều người không hiểu rõ về quy trình cấp sổ này. Trong bài viết này, Đất Vàng Group sẽ giúp bạn hiểu rõ hơn về quy trình cấp sổ hồng cho căn hộ chung cư.

 

Căn cứ pháp lý

• Luật đất đai 2013;

• Luật Nhà ở năm 2014;

• Nghị định 43/2014/NĐ-CP Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai;

• Nghị định 10/2022/NĐ-CP Quy định về lệ phí trước bạ;

• Thông tư 13/2022/TT-BTC quy định về lệ phí trước bạ do Bộ trưởng Bộ Tài chính ban hành;

• Thông tư 111/2013/TT-BTC Hướng dẫn Luật thuế thu nhập cá nhân và Nghị định 65/2013/NĐ-CP do Bộ trưởng Bộ Tài chính ban hành;

• Thông tư 92/2015/TT-BTC Hướng dẫn thực hiện thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân đối với cá nhân cư trú có hoạt động kinh doanh;

• Thông tư 106/2021/TT-BTC về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư 85/2019/TT-BTC;

• Thông tư 153/2011/TT-BTC về người nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp;

• Thông tư 23/2014/TT-BTNMT Quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

 

---

Sổ hồng chung cư là gì?

Sổ hồng chung cư là chứng thư pháp lý do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ sở hữu căn hộ chung cư hợp pháp.

Sổ hồng chung cư có tên gọi pháp lý là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi tắt là Giấy chứng nhận). Tại trang 2 Giấy chứng nhận sẽ ghi thông tin về nhà chung cư.

Theo khoản 1 Điều 3 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT thì Giấy chứng nhận gồm 01 tờ có 04 trang, in nền hoa văn trống đồng màu hồng cánh sen và Trang bổ sung nền trắng.

Như vậy, khi mua chung cư được cấp Sổ hồng (Giấy chứng nhận có nền màu hồng cánh sen).

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

 

Nhiều người vẫn còn lầm tưởng rằng sổ hồng là loại sổ sẽ có thời gian sử dụng vĩnh viễn, tuy nhiên sổ hồng chỉ có thời hạn sử dụng lâu dài, tức trong một khoảng thời gian dài nhất định. Vậy nên, nếu cần làm những thủ tục pháp lý liên quan tới sổ hồng, bạn nên để ý tới thời hạn sử dụng đất để bảo vệ những quyền lợi hợp pháp cho mình.

Đối với những trường hợp Nhà nước có ý định quy hoạch và xây dựng công trình trên mảnh đất có sổ hồng của người dân thì người dân sẽ được bồi thường và được cấp sổ hồng sở hữu lâu dài nhằm đáp ứng nhu cầu của đôi bên.

Vì vậy, khi muốn mua nhà, bạn nên nghiên cứu và tìm hiểu trước về thời hạn sử dụng đất trên sổ hồng. Đặc biệt, đối với các loại hình chung cư ngày nay, thời hạn sử dụng căn hộ chỉ trong một khoảng thời gian nhất định, không thể chuyển nhượng hay truyền từ đời này sang đời khác. Vậy nên, để tránh những sai sót không đáng có trong quá trình tìm nơi an cư lạc nghiệp, tìm hiểu kỹ trước khi mua là một điều cần thiết với chủ sở hữu.

Cũng theo Khoản 1, Điều 99 Luật nhà ở 2014 quy định: “Căn hộ chung cư có thời hạn sử dụng được xác định dựa trên các cấp công trình xây dựng và kết luận kiểm định chất lượng nhà ở chung cư của cơ quan quản lý cấp tỉnh.”

Như vậy, thời hạn của sổ hồng sẽ dựa vào các công trình xây dựng, cụ thể:

• Với công trình cấp 4, sổ hồng chung cư sẽ có thời hạn là 20 năm.

• Với công trình cấp 3, sổ hồng chung cư sẽ có thời hạn từ 20 đến 50 năm.

• Với công trình cấp 2, sổ hồng chung cư sẽ có thời hạn từ 50 đến 100 năm.

• Với công trình cấp 1, thời hạn sổ hồng chung cư sẽ lên tới trên 100 năm.

Theo thông tư ban hành kèm theo của Bộ Xây dựng, việc thời hạn tính theo cấp công trình như trên nhằm phục vụ đảm bảo an toàn và thực hiện công tác quản lý chất lượng.

Trong trường hợp hợp sổ hồng đã hết thời hạn sử dụng, Cơ quan Nhà nước sẽ ban hành những quy chế riêng đối với các căn hộ chung cư. Nhưng trước đó, các cấp quản lý sẽ cần phải làm kiểm định chất lượng công trình khi hết thời hạn sử dụng, từ đó đưa ra những biện pháp xử lý phù hợp.

 

---

Hồ sơ cần thiết khi cấp sổ hồng cho chung cư

• Đơn đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

• Hợp đồng về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật; hoặc văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư có xác nhận của chủ đầu tư (điểm đ, khoản 1, Điều 31 Nghị định 43/2014/NĐ-CP);

• Biên bản bàn giao nhà, đất, công trình xây dựng;

• Biên bản thanh lý hợp đồng;

• Sơ đồ kỹ thuật/giấy hoàn công nhà nếu chủ đầu tư chưa nộp trên Sở tài nguyên và môi trường;

• Hóa đơn xác nhận đã thanh toán;

• Bản sao có công chứng các loại giấy tờ của người mua: Chứng minh nhân dân; Sổ hộ khẩu; Giấy chứng nhận đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng hôn nhân;

• Tờ khai lệ phí

 

---

Thủ tục khi cấp sổ hồng cho chung cư theo quy định mới nhất năm 2024

Bước 1: Nộp hồ sơ

Chủ đầu tư hoặc người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua nhà ở nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc cơ quan tiếp nhận hồ sơ theo quy định của UBND cấp tỉnh (bộ phận một cửa).

Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ

Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian tối đa 03 ngày, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.

Bước 3: Giải quyết yêu cầu

Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:

– Kiểm tra các giấy tờ pháp lý trong hồ sơ; xác nhận đủ điều kiện hay không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận vào đơn đăng ký.

– Gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính (nếu có).

– Cập nhật thông tin vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có).

– Chuẩn bị hồ sơ để trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận.

– Yêu cầu chủ đầu tư dự án nộp Giấy chứng nhận đã được cấp để chỉnh lý vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.

Bước 4: Trao kết quả

Văn phòng đăng ký đất đai trao Giấy chứng nhận cho người được cấp trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày có kết quả giải quyết.

 

---

Các loại phí khi cấp sổ hồng cho chung cư

Khi làm sổ hồng sẽ mất một số loại phí nhất định như sau:

Lệ phí trước bạ

Một số trường hợp không tính phí trước bạ, căn cứ vào  Điều 5 Thông tư 13/2022/TT-BTC và Điều 10 Nghị định 10/2022/NĐ-CP có các trường hợp miễn lệ phí trước bạ, cụ thể:

– Đất ở, nhà ở của đồng bào dân tộc thiểu số ở các khu vực (xã, phường, thị trấn) thuộc những vùng khó khăn, Tây Nguyên; đất ở, nhà ở của các hộ nghèo; đất ở, nhà ở của các hộ gia đình, cá nhân tại những xã thuộc Chương trình phát triển kinh tế – xã hội và những xã đặc biệt có khó khăn, miền núi, vùng sâu, vùng xa.

– Đất nông nghiệp xuất phát từ các hộ gia đình, cá nhân tự mình khai hoang phù hợp với quy hoạch trong sử dụng đất đã có sự phê duyệt của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đồng thời không có các tranh chấp liên quan đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

– Thừa kế hoặc quà tặng giữa những quan hệ sau: cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; vợ với chồng; cha, mẹ nuôi với con nuôi; cha, mẹ chồng với con dâu; cha, mẹ vợ với con rể; ông, bà nội với cháu nội; ông, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau đã được cấp sổ hồng bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Cách tính lệ phí trước bạ:

Công thức tính lệ phí trước bạ đối với nhà đất được, như sau:  

Lệ phí trước bạ phải nộp = 0,5% x Giá tính lệ phí trước bạ

Căn cứ tình hình thực tế thì pháp luật quy định các trường hợp tính cụ thể như sau:

– Trường hợp đăng ký, cấp Sổ đỏ, Sổ hồng:

Lệ phí trước bạ = 0,5% x (Giá 01m2 đất trong Bảng giá đất x Diện tích được cấp sổ)

– Trong tình huống chuyển nhượng nhà, đất:

Tình huống 1: Hợp đồng chuyển nhượng thỏa thuận giá đất và tài sản gắn liền cao hơn giá nhà, đất bởi Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành quy định thì:

Lệ phí trước bạ = 0,5% x (Giá trong hợp đồng x Diện tích)

Lệ phí trước bạ = 0,5% x (Giá 01m2 đất trong Bảng giá đất x Diện tích được nhận tặng cho, nhận thừa kế)

+ Đối với nhà:

Lệ phí trước bạ = 0,5% x (Diện tích nhà chịu lệ phí trước bạ x Giá 01m2 (đồng/m2) x Tỷ lệ (%) chất lượng còn lại) 

Thuế thu nhập cá nhân

Theo quy quy định dẫn chiếu từ 2 luật gồm Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 cùng  thì người làm thủ tục sổ đỏ bắt buộc nộp thuế thu nhập cá nhân nếu có thu nhập từ bất động sản (nhà đất) gồm trường hợp:

– Trường hợp chuyển nhượng nhà, đất cho người khác.

– Khi nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà đất.

Bên cạnh đó, có các trường hợp được  miễn thuế thu nhập cá nhân căn cứ Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC:

– Thừa kế, chuyển nhượng và tặng cho bất động sản (gồm ở đối tượng là tài sản hình thành trong tương lai) của các mối quan hệ: Cha, mẹ đẻ với con đẻ; cha, mẹ nuôi với con nuôi; vợ với chồng; cha, mẹ chồng với con dâu; bố, mẹ vợ với con rể; ông, bà ngoại với cháu ngoại; ông, bà nội với cháu nội và anh chị em ruột với nhau.

– Đối tượng là cá nhân chuyển nhượng chỉ có một nhà ở, quyền sử dụng đất ở duy nhất tại Việt Nam.

Về cách tính thuế thu nhập cá nhân:

Căn cứ điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC thì cách tính như sau:

Thuế thu nhập cá nhân = 2% x Giá chuyển nhượng

Lưu ý về giá mua bán:

– Theo thường lệ, giá mua bán giá mà các bên thỏa thuận và được ghi trong hợp đồng mua bán là để tính thuế thu nhập cá nhân.

– Nếu hợp đồng không thỏa thuận giá mua bán hoặc giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất ghi trong hợp đồng thấp hơn giá đất quy định tại bảng giá đất do UBND cấp tỉnh (tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương) ban hành ra. Thì giá để tính là giá bởi quy đinh của UBND cấp tỉnh.

Thuế sử dụng đất

Nộp thuế sử dụng đất được hiểu là người làm sổ hồng có thể phải nộp hai loại thuế: thuế sử dụng đất phi nông nghiệp và thuế sử dụng đất nông nghiệp. Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp: Căn cứ điều 3 Thông tư 153/2011/TT-BTC về người nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp quy định các trường hợp cụ thể.

Công thức tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp:

Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp = Số thuế phát sinh – Số thuế được miễn, giảm (nếu có)

Trong đó:

– Thuế phát sinh được tính:

Số thuế phát sinh = (Diện tích đất tính thuế x Giá của 01m2) x Thuế suất

Phí thẩm định hồ sơ cấp, sang tên Sổ đỏ

Căn cứ điểm b khoản 3 thông tư 106/2021/TT-BTC thì phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quy định cụ thể:

– Định nghĩa phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được hiểu là các khoản thu đối với các đối tượng đã đăng ký và nộp hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi có nhu cầu hoặc là các hồ sơ bắt buộc thẩm định theo quy định. Mục đích của việc này là bù đắp chi phí thẩm định hồ sơ, các điều kiện cần và đủ giao và cho thuê đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

– Các trường hợp áp dụng phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là các trường hợp cơ quan Nhà nước có thẩm quyền tiến hành thẩm định mục đích là giao và cho thuê đất cùng các trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Trên đây là toàn bộ những thông tin do Đất Vàng Group giải đáp thắc mắc về Quy định cấp sổ hồng cho chung cư mới nhất năm 2024. Mọi vướng mắc hoặc cần hỗ trợ về pháp luật đất đai quý độc giả vui lòng liên hệ:

 Trụ sở chính Công ty CP ĐẤT VÀNG GROUP: A102 Tòa nhà MONARCHY A ĐÀ NẴNG, 535 Trần Hưng Đạo, quận Sơn Trà, TP. Đà Nẵng.

Văn phòng Công ty CP ĐẤT VÀNG GROUP tại Tòa nhà FPT Plaza 2: Căn SH 01- Tòa nhà FPT Plaza 2, đường Võ Quý Huân, phường Hoà Hải, quận Ngũ Hành Sơn, TP. Đà Nẵng.